보증금 1억 원을 월세로 돌릴까, 전세대출을 받을까? 서울 아파트 전환율 4.8%로 세금까지 계산하면

서울 아파트 전월세전환율 4.8%를 그대로 적용해 같은 집의 보증금 1억 원을 모두 월세로 바꾼다고 가정하면 연 480만 원입니다. 월세 세액공제 17%를 전액 반영해도 표준세액공제 13만 원을 포기하므로 추가 절세효과는 68만 6,000원이고, 월세 순부담은 약 411만 원입니다. 같은 집에서 전세를 유지하며 버팀목전세자금(전세금의 70%인 7,000만 원, 연 3.1%)과 자기자금 3,000만 원으로 1억 원을 마련하면 이자는 217만 원이고, 이자 소득공제 효과는 표준세액공제 포기분과 거의 상쇄됩니다. 자기자금 3,000만 원의 세후 연 수익률을 0%로 보면 월세가 약 194만 원, 3%로 보면 약 104만 원 더 듭니다. 월세와 비용이 같아지려면 자기자금이 세후 연 약 6.5%(세전 약 7.7%)를 벌어야 합니다. 이 값은 소득세 효과만 반영했고 아래 가정에서만 성립합니다.

• 서울 아파트 전월세전환율(2026년 8월, 한국부동산원이 집계한 중위값): 4.8%(7월 4.7%). 서울 연립·다세대 4.6%, 서울 단독 6.6%, 서울 주택 종합 5.6%
• 버팀목전세자금(주택도시기금): 신규계약 일반가구는 전세금의 70% 이내, 수도권 호당 1.2억 원 한도. 연소득 4,000만 원 초과 6,000만 원 이하, 임차보증금 5,000만 원 초과 1억 원 이하이면 연 3.1%
• 전세대출 소득공제(소득세법 제52조 제4항, 시행령 제112조): 원리금 상환액의 40%, 주택청약 공제와 합쳐 연 400만 원 한도. 국민주택규모 주택, 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금 등 요건
• 월세 세액공제(조세특례제한법 제95조의2): 월세액 연 1,000만 원까지, 총급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 이하)는 17%. 표준세액공제와는 둘 중 하나(소득세법 제59조의4 제9항)
• 월세 연 480만 원, 월세 순부담 약 411만 원, 전세 이자 217만 원, 월세가 더 드는 폭 194만 원(자기자금 기회비용 0%): 모두 DERIQO가 계산한 값(DERIQO 계산: 1억 × 4.8%, 480만 − 68만 6,000원, 7,000만 × 3.1% 등. 식은 계산 기준에 있음)
• 위 'DERIQO 계산' 항목과 아래 표의 비용, 수익률 값만 DERIQO가 계산한 값이고, 나머지는 한국부동산원, 국토교통부(주택도시기금), 법령의 값입니다.

왜 월세와 전세대출을 이렇게 비교하나

월세로 전환하면 보증금 전체에 전환율이 곱해져 연 월세가 정해집니다. 한국부동산원은 전월세전환율을 연간 임대료를 전세금과 월세보증금의 차이로 나눈 값으로 정의합니다. 이 글은 같은 집의 보증금 1억 원을 모두 월세로 바꾼다고 가정합니다. 전세 1억 원짜리 집과 보증금 없는 다른 월세 집을 비교한 것이 아닙니다.

전세를 유지하면 비용이 두 갈래로 나뉩니다. 대출로 마련한 부분은 대출금리만큼 이자가 들고, 자기자금으로 낸 부분은 다른 곳에 쓸 수 있었던 수익을 포기하는 기회비용이 듭니다. 그래서 4.8%와 3.1%를 단순히 빼면 안 되고, 대출 비율과 자기자금의 가치를 함께 놓아야 합니다.

버팀목전세자금은 신규계약에서 일반가구 기준 전세금의 70% 이내만 빌려 주므로 전세금 1억 원이면 대출은 최대 7,000만 원이고 3,000만 원은 자기자금입니다. 이 글은 대출 심사와 보증을 통과해 7,000만 원 전액을 빌린다고 가정합니다. 금리는 부부합산 연소득과 보증금 구간에 따라 달라지고, 연소득 4,000만 원 초과 6,000만 원 이하에 보증금 1억 원 이하인 3.1% 구간을 골랐습니다.

DERIQO 계산: 전세금 1억 원의 연 비용

계산 조건은 다음과 같습니다. 서울 아파트 전세금 1억 원, 세법상 총급여액과 주택도시기금이 인정하는 부부합산 연소득이 모두 4,500만 원인 1인 가구 근로자, 기본공제 외 다른 공제와 특별공제가 없음, 월세·전세대출·세액공제 자격을 모두 충족, 12개월 같은 조건 유지, 대출 금리 불변, 대출은 이자만 내고 원금은 갚지 않는 일시상환, 자기자금의 수익률은 세금을 낸 뒤 기준입니다. 세금은 소득세만 반영하고 지방소득세는 월세와 전세 양쪽 모두 뺐습니다.

두 선택 모두 월세 세액공제나 이자 소득공제를 신청하면 표준세액공제 연 13만 원을 받지 못합니다(소득세법 제59조의4 제9항 제1호). 이 계산은 건강보험·고용보험·장기요양보험료 특별소득공제도 적용하지 않아, 주거 공제를 신청하기 전에는 표준세액공제 13만 원을 받을 수 있는 경우를 가정합니다. 그래서 세금 효과는 공제액에서 13만 원을 뺀 값으로 봅니다.

자기자금 3,000만 원의 세후 연 수익률에 따라 월세가 더 드는 폭은 아래와 같습니다.

세금 효과가 없다면 월세가 더 드는 폭은 자기자금 비용 0%에서 263만 원(480만 − 217만 원)입니다. 세금 효과를 넣으면 194만 4,200원이므로, 세금이 격차를 줄이는 폭은 68만 5,800원입니다. 이는 보증금 1억 원 대비 연 비용률 격차를 약 0.69%p 줄이는 크기입니다.

예상하기 어려운 핵심 발견

첫째, 이 소득에서는 전세대출 소득공제가 표준세액공제와 거의 같은 크기입니다. 이자 217만 원의 40%인 86만 8,000원을 소득공제해도 15% 구간에서는 세금이 13만 200원 줄어들 뿐이고, 이를 신청하면 표준세액공제 13만 원을 받지 못하므로 추가 절세효과는 200원입니다. 반대로 월세 세액공제는 81만 6,000원에서 13만 원을 뺀 68만 6,000원의 추가 절세효과가 있습니다. 세금 혜택은 월세 쪽에만 의미가 있지만, 그 효과도 격차를 줄이는 데 그칩니다. 보험료 특별소득공제 등 다른 특별공제를 이미 신청해 표준세액공제를 어차피 받지 못하는 사람은 두 공제 효과가 각각 81만 6,000원과 13만 200원 그대로 남습니다. 어느 경우든 두 선택의 격차(자기자금 기회비용 0%에서 194만 4,200원)는 같습니다.

둘째, 격차는 전환율과 대출금리 하나의 차이가 아니라 전환율, 대출 비중, 대출금리, 자기자금 기회비용의 조합에서 나옵니다. 세금 효과를 빼면 비용률 격차는 4.8% − (70% × 3.1% + 30% × 자기자금 수익률)이고, 자기자금 수익률 0%이면 2.63%p, 3%이면 1.73%p입니다.

셋째, 월세 쪽 세액공제는 공제할 세금이 있어야 받을 수 있습니다. 총급여 4,500만 원에서는 월세 공제 전에 남는 세액이 약 280만 5,000원이라 81만 6,000원을 전액 반영할 수 있습니다. 그러나 앞선 글 월세 세액공제와 납부세액에서 계산한 것처럼 총급여 2,000만 원이면 반영 가능액이 약 27만 7,000원에 그칩니다.

넷째, 월세와 비용이 같아지는 지점은 자기자금의 수익률입니다. 이 조건에서는 자기자금 3,000만 원이 세금을 낸 뒤 기준으로 연 약 6.5%를 벌어야 월세와 비용이 같아집니다(DERIQO 계산: 194만 4,200원 ÷ 3,000만 원 = 6.48%). 이 수익이 일반 과세 예금 등에서 지방소득세를 포함한 이자소득세 15.4%를 원천징수하고 과세가 끝나는 상품에서 나온다고 가정하면 세전으로는 약 7.7%가 필요합니다(DERIQO 계산: 6.48% ÷ 0.846 = 7.66%).

무엇을 의미하지 않는가

• 월세가 항상 손해라는 뜻이 아닙니다. 이 계산은 대출 7,000만 원과 자기자금 3,000만 원이라는 특정 조합, 대출 금리 3.1%, 서울 아파트 전환율 중위값 4.8%만 놓고 계산한 것입니다. 전세금이 다르면 결과도 달라집니다.
• 한국부동산원의 4.8%는 한국부동산원이 집계한 서울 아파트 전월세전환율의 중위값이라서 개별 계약의 전환율이 아닙니다. 지역과 단지에 따라 크게 다를 수 있고, 한국부동산원은 지역·유형별 보증금과 월세를 개별로 단순 비교하는 것이 부적절하다고 밝힙니다.
• 전세 선택의 위험과 비용은 계산에 넣지 않았습니다. 전세보증금 반환 보증료, 중개보수, 보증금을 돌려받지 못할 위험은 포함하지 않았습니다.
• 원금을 함께 갚으면 소득공제 대상 원리금이 커집니다. 다만 원금 상환액은 주거비용이 아니라 부채를 줄이는 돈이므로, 이 글은 해당 연도에 이자만 낸다고 가정해 세금 효과를 계산했습니다.
• 전세대출 이자 소득공제는 무주택 세대주(일정한 세대원도 포함), 국민주택규모 주택, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 안의 차입, 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금이라는 요건을 갖춰야 합니다. 월세 세액공제도 요건이 별도로 있습니다. 두 제도 모두 개인별로 확인해야 하고, 둘을 같은 해에 함께 받는 경우의 계산은 이 글에 없습니다.
• 지방소득세(소득세의 10%)는 월세와 전세대출 양쪽의 주거비 세금 효과 계산에서 모두 뺐습니다. 이 글의 "소득세 효과 반영 후" 값은 소득세만 반영한 값입니다. 자기자금 수익률을 세전으로 환산할 때만 이자소득세에 지방소득세를 포함한 15.4%를 가정했습니다.
• 월세 세액공제 81만 6,000원은 전액 사용할 수 있다고 가정한 값입니다. 총급여 4,500만 원, 1인 가구, 기본공제만 적용하고 다른 공제가 없다는 단순화 조건에서 월세 공제 전에 남는 세액이 약 280만 5,000원이라 가능하지만, 실제 연말정산에서는 다른 공제와 납부세액에 따라 달라집니다.
• 신혼부부·2자녀 이상 가구는 대출 비율(80%)과 한도(수도권 2.5억 원), 금리 우대가 달라 이 계산이 맞지 않습니다.
• 참고로 주택임대차보호법상 월차임 전환 법정 상한은 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 연 5.0%입니다(시행령 제9조의 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 값). 다만 이 상한은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 관한 규정이고, 한국부동산원의 시장 전환율 4.8%와 비교해 준법 여부를 따지는 숫자가 아닙니다.

DERIQO가 도출한 결론

서울 아파트 전환율 4.8%에서 같은 집의 보증금 1억 원을 모두 월세로 바꾸면, 월세 세액공제를 전액 반영해도 연 약 411만 원이 듭니다. 같은 1억 원을 버팀목전세자금 70%(연 3.1%)로 마련하면 이자는 약 217만 원이고 여기에 자기자금 3,000만 원의 기회비용이 붙습니다. 그 기회비용(세후)이 0%에서 3%까지일 때 월세는 연 약 104만 원에서 194만 원 더 비쌉니다. 월세와 비용이 같아지려면 자기자금이 세후 연 약 6.5%(세전 약 7.7%)를 벌어야 합니다.

계산 기준

아래는 DERIQO가 한국부동산원 전월세전환율, 주택도시기금 버팀목전세자금 조건, 소득세법·조세특례제한법 조문을 이용해 계산한 파생값입니다. 공식 지표가 아닙니다.

• 연 월세 = 전세금 × 전환율. 100,000,000 × 4.8% = 4,800,000원(월 400,000원)
• 월세 세액공제 = min(연 월세, 10,000,000원) × 17% = 4,800,000 × 17% = 816,000원. 표준세액공제 포기 130,000원. 월세 추가 절세효과 = 816,000 − 130,000 = 686,000원. 월세 순부담 = 4,800,000 − 686,000 = 4,114,000원
• 전세대출 = 전세금 × 70% = 70,000,000원. 이자 = 70,000,000 × 3.1% = 2,170,000원
• 이자 소득공제 효과 = 이자 × 40% × 한계세율 15% = 2,170,000 × 0.4 × 0.15 = 130,200원. 표준세액공제 포기 130,000원. 추가 절세효과 = 130,200 − 130,000 = 200원. 순이자 = 2,170,000 − 200 = 2,169,800원. 소득공제액 868,000원은 연 400만 원 한도보다 작음
• 자기자금 = 100,000,000 − 70,000,000 = 30,000,000원. 기회비용 = 30,000,000 × 세후 수익률
• 월세가 더 드는 폭 = 4,114,000 − 2,169,800 − 30,000,000 × 수익률. 0%이면 1,944,200원, 2%이면 1,344,200원, 3%이면 1,044,200원
• 손익분기 수익률(세후 기준) = 1,944,200 ÷ 30,000,000 = 6.480666…%. 이자소득세 15.4%(소득세 14%와 지방소득세 1.4%)를 가정한 세전 환산 = 6.480666…% ÷ (1 − 0.154) = 7.660…%
• 세금 효과를 뺀 비용률 격차 = 4.8% − (70% × 3.1% + 30% × 수익률). 0%이면 2.63%p, 3%이면 1.73%p. 세금 전 금액 격차 = 4,800,000 − 2,170,000 = 2,630,000원(자기자금 비용 0%)
• 세금이 줄이는 격차 = 2,630,000 − 1,944,200 = 685,800원 = 686,000 − 200. 보증금 1억 원 대비 0.6858%p
• 한계세율 15%: 총급여 4,500만 원, 기본공제 150만 원만 적용. 근로소득공제 7,500,000 + (45,000,000 − 15,000,000) × 15% = 12,000,000원(소득세법 제47조), 과세표준 31,500,000원, 소득세법 제55조 세율표에서 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하는 15%
• 월세 공제 반영 가능액 판단: 산출세액 840,000 + (31,500,000 − 14,000,000) × 15% = 3,465,000원, 근로소득세액공제는 한도 최저 660,000원이 적용되어 3,465,000 − 660,000 = 2,805,000원 ≥ 816,000원
• 법정 상한 참고 = min(연 10%, 기준금리 3.00% + 2%p) = 연 5.0%
• 금액은 원 단위, 비율은 소수 셋째 자리에서 반올림해 둘째 자리까지 표시했고 본문 요약은 근삿값입니다. 세전 환산은 반올림 전 수익률로 계산했습니다

공식 원문 및 검증 자료

한국부동산원 — 26.9월 전국주택가격동향조사

보도자료 붙임 4(전월세전환율, 2026년 8월)에서 서울 아파트 4.8%(7월 4.7%), 연립·다세대 4.6%, 단독 6.6%, 주택 종합 5.6%를 확인했습니다. 보고서 26쪽에서 정의식, 전월세거래정보시스템 실거래 정보 활용과 1개월 시차, 중위값 작성을 확인했고, 33쪽 조사개요에서 전월세전환율 정의를 확인했습니다.

주택도시기금 — 버팀목전세자금

2026-10-23에 확인했습니다. 신규계약 일반가구 전세금의 70% 이내, 수도권 호당 1.2억 원, 연소득·보증금별 금리표(연소득 4,000만 원 초과 6,000만 원 이하·보증금 5,000만 원 초과 1억 원 이하 3.1%)를 확인했습니다.

국가법령정보센터 — 소득세법, 시행령 제112조, 별표 1의2

제52조 제4항의 원리금 상환액 40% 소득공제와 주택청약 공제 합산 연 400만 원 한도, 제59조의4 제9항의 표준세액공제 13만 원, 제47조·제55조·제59조의 근로소득공제·세율·근로소득세액공제를 확인했습니다. 시행령 제112조에서 국민주택규모, 대출기관(별표 1의2에 주택도시기금 포함), 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내 차입, 임대인 계좌 직접 입금 요건을 확인했습니다. 제129조에서 일반 이자소득 원천징수세율 14%를 확인했습니다.

국가법령정보센터 — 조세특례제한법 제95조의2

월세액 한도 연 1,000만 원, 총급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 이하) 17%를 확인했습니다. 시행 2026-09-18입니다.

한국은행 — 기준금리 변동 추이

기준금리 변경 이력에서 2026-08-27 3.00%를 확인했습니다.

국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조

월차임 전환 시 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율을 곱한 범위를 초과할 수 없다는 구조를 확인했습니다.

마지막 검증: 2026-10-23